2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議設(shè)定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是，堅(jiān)持房地產(chǎn)巿場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，要讓房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理水平。而2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，只提了前半句，少了后半句，沒(méi)再繼續(xù)提出要讓房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理水平?？此坡浇?jīng)心的半句話，可能預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。

    如果說(shuō)，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，重在對(duì)價(jià)格的調(diào)控，那么，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后的房地產(chǎn)調(diào)控，可能會(huì)更加注重內(nèi)在的質(zhì)的調(diào)控，由過(guò)去降房?jī)r(jià)為主旨調(diào)整為穩(wěn)定房?jī)r(jià)（至少要控制房?jī)r(jià)上漲幅度）為主旨的調(diào)控。

    2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，很容易看出是重在對(duì)價(jià)格的調(diào)控。溫家寶總理曾在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)要降房?jī)r(jià)，要使房?jī)r(jià)合理回歸，回歸到合理水平。問(wèn)題是，何謂房?jī)r(jià)合理回歸？何謂合理水平？降多少才合理？難道是兩會(huì)期間所說(shuō)的“房?jī)r(jià)”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？這也顯然是不可能的，難怪“房?jī)r(jià)”會(huì)引發(fā)網(wǎng)上嘲聲一片。
再者，房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)是促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。那么，如果說(shuō)房?jī)r(jià)連年快速上漲是不健康的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)大幅下挫就是健康的表現(xiàn)了嗎？
    過(guò)去10多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)為中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，這是有目共睹的。盡管出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)熱，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，但房地產(chǎn)去經(jīng)濟(jì)支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也不可能短期就能見(jiàn)到顯著成效。可以說(shuō)，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要支撐因素。立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控，才是科學(xué)合理的。
    從民眾高度關(guān)注的房?jī)r(jià)問(wèn)題上看，“十八大”報(bào)告提出了“加速城鎮(zhèn)化”及“收入倍增”，那么，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，將會(huì)有大批農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民。若與之配套，放寬中小城鎮(zhèn)的戶籍政策，將在一定程度上會(huì)增大購(gòu)房需求。無(wú)疑，城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需，增加城市居民的可支配收入，其結(jié)果將為房地產(chǎn)發(fā)展注入動(dòng)力。若到2020年人們年均收入增長(zhǎng)幅度高于房?jī)r(jià)上漲幅度，那么，可以說(shuō)，房?jī)r(jià)實(shí)際上是相對(duì)下降了。
    此外，“十八大”報(bào)告提出，“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，在住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展。將這一提法與“收入倍增”聯(lián)系起來(lái)看，實(shí)際上是為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)勾畫(huà)了清晰的路線圖：一方面控房?jī)r(jià)，一方面增收入。在控房?jī)r(jià)方面，“市場(chǎng)配置”和“政府保障”相結(jié)合。這個(gè)思路中，“雙軌制”的特征明顯：中高收入者通過(guò)購(gòu)買商品房改善居住條件，低收入群體由保障房有效覆蓋。一方面，房?jī)r(jià)合理回歸，同時(shí)居民因收入不斷提高而將有能力承接較高的房?jī)r(jià)。這樣雙管齊下，“美麗房地產(chǎn)”就可實(shí)現(xiàn)了。
    當(dāng)然，也要注意到的是，此前，業(yè)內(nèi)預(yù)期“十八大”后房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)有所放松。但從“十八大”會(huì)議精神及隨后召開(kāi)的**中央政治局會(huì)議決議都強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)看房地產(chǎn)調(diào)控是不可能放松的。雖然會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的著墨不多，但都旗幟鮮明地表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持持續(xù)性、延續(xù)性?？梢?jiàn)，從決策層的思路看，宏觀經(jīng)濟(jì)政策將容忍中國(guó)經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)將走逐步去經(jīng)濟(jì)支柱化之路，即降低房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。這樣，2013年，房地產(chǎn)恐難再現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，而將逐步撇去投資屬性，向居住屬性回歸。應(yīng)該說(shuō)，“十八大”以及今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)，業(yè)內(nèi)不要過(guò)分憧憬房地產(chǎn)調(diào)控有大幅的放松或調(diào)整。
 房?jī)r(jià)不存大幅快速上漲基礎(chǔ)
    2012年，4-5月份后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交溫和放大，到了7-8月份，一、二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，三、四城市房?jī)r(jià)下跌跌幅收縮。直至目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)著淡季不淡、房?jī)r(jià)反彈的行情。究其原因，主要不外乎以下幾個(gè)方面：一、調(diào)控兩年之后，市場(chǎng)逐漸適應(yīng)，市場(chǎng)節(jié)奏得已恢復(fù)；二、原來(lái)無(wú)資格購(gòu)房的購(gòu)房者在限購(gòu)兩年之后，達(dá)到購(gòu)房條件，此類需求得已釋放。三、央行降息、降準(zhǔn)及首套房貸利率利好的刺激；四、“房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q”的輿論導(dǎo)向致購(gòu)房者心理預(yù)期的改變；五、PMI指數(shù)站上榮枯線，房地產(chǎn)景氣指數(shù)等指標(biāo)，顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)基本面向好。
    正因?yàn)槌山环糯?，房企資金鏈得已緩解，購(gòu)房者心理預(yù)期改變，行業(yè)景氣向好，在此背景下，房?jī)r(jià)的確存在止跌反彈的隱憂。但我們相信，只要房地產(chǎn)調(diào)控不放松，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)就將維持長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展局面。
    大家常稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“政策市”，這并不過(guò)份。在中國(guó)內(nèi)地，房?jī)r(jià)的走勢(shì)，確實(shí)關(guān)鍵是看政策。這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)主要原因就是受政策波動(dòng)的影響。
    這樣，從政策方面看，“十八大”之后的房地產(chǎn)政策走勢(shì)不會(huì)有很大的變化。因此，可見(jiàn)，在2013年，已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策不會(huì)松動(dòng)，限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策顯然不會(huì)退出，甚至房產(chǎn)稅試點(diǎn)還會(huì)加快。這就意味著，房地產(chǎn)調(diào)控不但不會(huì)松動(dòng)，而可能因擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍而變成事實(shí)上的加碼。
    但我們也要相信，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是要將房地產(chǎn)一棒子 “打死”，“控房?jī)r(jià)”不是調(diào)控的唯一目標(biāo)，調(diào)控的指向應(yīng)是消除房?jī)r(jià)快速上漲的形成機(jī)制，或解決導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展的內(nèi)在問(wèn)題。
    可以設(shè)想，如果“市場(chǎng)”＋“保障”的“雙軌制”機(jī)制得已確立，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，中高收入者與低收入群體分鍋“吃飯”，那么，隨著人民收入不斷提高，也就無(wú)需過(guò)度擔(dān)憂房?jī)r(jià)溫和上漲的問(wèn)題了。
    再則，從住宅供給面看，經(jīng)過(guò)兩年的市場(chǎng)慣性后，供給已經(jīng)趨緩。如果調(diào)控不放松，庫(kù)存相對(duì)偏高的情況，會(huì)隨著時(shí)間推移逐步改善。但由于市場(chǎng)供給增速放緩，庫(kù)存持續(xù)減少，就可能讓人建立起供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。這正是任志強(qiáng)的“明年三月房?jī)r(jià)暴漲論”的論據(jù)之一。
    只是，從需求面來(lái)看，因限購(gòu)、限貸的政策依然存在，并不會(huì)松動(dòng)，加之?dāng)U大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的影響，投資性需求、改善型需求都將保持謹(jǐn)慎，而剛性需求之前已得到一定程度的釋放，就難以再次大規(guī)模釋放，這樣，市場(chǎng)需求難以有效擴(kuò)大。
    不過(guò)，可以預(yù)期，偏緊的貨幣政策，持續(xù)從緊的房地產(chǎn)信貸政策，可能會(huì)進(jìn) 一步松動(dòng)或調(diào)整，央行繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的政策有望出臺(tái)，這又將利好房企及購(gòu)房者。
    綜合以上分析可知，2013年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房

    價(jià)大幅下跌的概率小，但漲幅將進(jìn)一步收窄。不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：一、二線城市相對(duì)樂(lè)觀，成交將穩(wěn)中有增，房?jī)r(jià)上行概率較大；
    三、四線城市由于高庫(kù)存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會(huì)很理想。
 幾個(gè)主要政策預(yù)期分析

房產(chǎn)稅

    “十八大”之后，房產(chǎn)稅被決策層、相關(guān)部委屢屢提及。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)調(diào)控，從用限貸、限購(gòu)等行政過(guò)渡到市場(chǎng)調(diào)控，是未來(lái)的方向。房產(chǎn)稅擴(kuò)容乃至全國(guó)普征，是大勢(shì)所趨。但要看到，房產(chǎn)稅推進(jìn)會(huì)有一個(gè)過(guò)程，時(shí)間進(jìn)
度或許要比以往預(yù)期稍晚一些。國(guó)家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師表示，雖然稅務(wù)總局、財(cái)政部等部門(mén)正在積極研究房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的方案，但目前要提出一個(gè)完善的方案還有難度。
    房產(chǎn)稅的開(kāi)征路線圖，或?qū)?huì)是這樣：先增加試點(diǎn)范圍，然后二線城市試運(yùn)行，最后全國(guó)普征。也就是說(shuō)，首先應(yīng)對(duì)重慶及上海這兩個(gè)城市的試點(diǎn)工作進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，然后再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，最后推廣到全國(guó)。
 土地市場(chǎng)
    最近，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史強(qiáng)調(diào)，今年國(guó)土部將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，對(duì)大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化。同時(shí)，要確保普通商品住房用地供應(yīng)不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。這就是說(shuō)，土
地市場(chǎng)調(diào)控還將繼續(xù)，并加大對(duì)“地王”、囤地等現(xiàn)象、行為的監(jiān)控、打擊，并確保土地供應(yīng)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
 貨幣供應(yīng)
   巴克萊對(duì)2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本預(yù)期是財(cái)政政策溫和擴(kuò)張，貨幣政策中性和金融漸進(jìn)式改革，通貨膨脹更高但仍可控。過(guò)去兩三年來(lái)，“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策”的說(shuō)法 基本上沒(méi)有變，但實(shí)際上在政策執(zhí)行上是在不斷的調(diào)整?？梢灶A(yù)期，2013年，中國(guó)的貨幣政策和財(cái)政政策都應(yīng)該回歸中性。